房東房客這樣做 房子就別租了
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時事小教室#20
惡房東好可怕
租屋租屋
我相信大部分的人
都有過租房子的經驗吧
但對於在外租屋的房客們
在法律上有什麼要注意的呢？
今天我們從一般租房子
最容易遇到的問題切入
普遍來說
大家在外面租房子
通常是簽一年的定期租賃契約
然後約定每個月多少租金
應該在每個月什麼時候給付
先就租賃契約本身來說
既然說他是契約
那麼原則上就有債權債務在裡面
而且他也是一個「雙務契約」
什麼是雙務契約？
有興趣的人可以看看
時事小教室#18喔
對於房東來說它的主要債務
就是提供
合於雙方契約約定的房屋給房客使用
房客的義務呢？
當然就是給付租金囉
好那麼來談談問題吧
第一個
在租賃期間房東
把房子賣給別人怎麼辦？
依民法第425條第1項規定
在租賃契約的期間內
如果房東把房子賣給別人
那麼這個租賃契約
在房客跟買到房子的人間
仍然是有效的
也就是說
不會因為房東把房子賣給人
就不能繼續租
當然如果新房東不想租
房客剛好也不想租
那麼雙方合意終止契約也不是不行
但如果只是新房東不想租
房客還想繼續
新房東還是要乖乖等契約期限到期
不過就像我剛說的
因為普遍都是簽一年約
所以原則上都可以適用這條
但如果租賃契約的
約定期間超過五年
或是根本沒有定期限
那麼就要先去公證才可以
適用這條規定
第二個
租賃期間東西壞了怎麼辦？
首先馬上跟房東說（437條）
然後請房東修
除非有約定房東不用修
要不然房東有修繕的義務
（429條第1項）
如果房東不來修呢？
那麼房客可以要求
房東要在多久內修好
如果房東還是不修
那房客就可以選擇
不要租了或是自己修
如果自己修
修理所支出的費用
可以向房東請求
也可以要求從租金扣（430條）
第三個
我可以當二房東嗎？
如果就規定來說（443條第1項）
在租房子的情況下其實原則可以喔
但我想大家也知道
現在市面上都有
販賣制式化的租賃契約
而在裡面通常都會寫
房客未經房東同意
不得將房屋再出租給別人
所以在實際操作上是不可以的
如果真的硬要當二房東
當房東發現
是可以直接說不租了喔
第四個
房東硬要說東西是我弄壞的怎麼辦？
其實依民法第432條
房客在使用租賃物這件事上
應該要避免造成損害
如果造成損害
房客是要賠房東的
但是
對
有但是
如果東西是因為使用上的自然損壞
而不是因為房客的過失或故意弄壞
其實房客是不用賠的！
第五個
我好像租到很危險的房子怎麼辦？
塊陶阿！
怎麼辦！
而且不用怕
民法第424條有保護你
就算你在一開始租的時候
已經有覺得這個房子有危險
但因為不得已還是租
或是說有跟房東約定
在租賃期限前都不會不租
在這種情況下
仍然可以直接解除租賃契約
為什麼？
因為生命法益是很強大的
第六個
房東說房屋的稅要我付怎麼辦?
你房東姓張吧？
不用理他
依民法第427條規定
稅捐是房東自己要負責的
跟房客沒關係
說了這麼多
其實大家在外面租房子
最想要的是有一個可以好好休息的地方
沒有人想要因為租房子鬧的不愉快
所以保護自己最好的方式
就是在和房東簽約前
好好檢查房子有沒有什麼問題
而且現在手機很方便
最好可以把房子現況拍下來
證明在你沒有使用之前他就長這樣
避免之後租約到期時
雙方爭執這些東西到底要不要扣押金等等
說到押金
通常都是收兩個月
為什麼呢？
因為民法第440條規定
在租房子的情況
房東要等到租金積欠兩個月
然後要求房客給付
房客仍然不給的時候
房東才可以不租
所以房東為了避免這兩個月的租金拿不到
都會先要求押金兩個月
那麼今天到這邊
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